최우선변제금 – 소액임차인 기준(서울 보증금 1억6,500만 원 이하·5,500만 원), 우선변제권과 차이, 받는 조건

전세나 월세로 사는 집이 경매로 넘어가면 보증금을 다 못 받을 수 있습니다. 이때 보증금이 일정 금액 이하인 세입자는 다른 채권자보다 먼저 일정 금액을 받는데, 이것이 최우선변제금입니다. 정리했습니다.

최우선변제금액: 지역별 소액임차인 기준 (서울·경기도)

지역	소액임차인 보증금	최우선변제금
서울	1억6,500만 원 이하	5,500만 원
과밀억제권역, 세종·용인·화성·김포	1억4,500만 원 이하	4,800만 원
광역시, 안산·광주·파주·이천·평택	8,500만 원 이하	2,800만 원
그 밖의 지역	7,500만 원 이하	2,500만 원

주택 최우선변제금액은 2023년 2월 개정된 주택임대차보호법 시행령 기준입니다. 서울 최우선변제금은 5,500만 원, 경기도 최우선변제금은 지역에 따라 과밀억제권역 기준 또는 그 밖의 기준이 적용됩니다.

상가 최우선변제금은 상가건물 임대차보호법이 따로 정합니다. 중요한 점은 내 계약일이 아니라 그 집에 처음 근저당 같은 담보가 설정된 날의 기준을 적용한다는 것입니다.

오래전에 근저당이 잡힌 집이라면 그때의 더 낮은 기준이 적용돼 받는 돈이 줄 수 있습니다.

우선변제권과 차이

구분	최우선변제	우선변제권
대상	소액임차인만	모든 임차인
조건	경매 등기 전 전입·거주	전입신고 + 확정일자
순서	근저당보다도 먼저 (정해진 금액까지)	확정일자 날짜 순서대로

확정일자는 확정일자 글, 전입신고는 전입신고 글을 보세요.

주의할 점

• 모든 소액임차인이 받는 최우선변제금 합계는 집값(낙찰가)의 절반을 넘을 수 없어, 세입자가 많은 다가구주택은 전액을 못 받을 수 있습니다.
• 경매에서 배당을 받으려면 배당요구 종기까지 법원에 배당요구를 해야 합니다.
• 계약 전에 등기부등본의 근저당과 전입세대를 확인하세요(등기부등본 확인 글, 전입세대 열람 글).

자주 묻는 질문

최우선변제금 이상은 못 받나요?

남은 보증금은 확정일자 순서에 따른 우선변제로 받을 수 있는지 따로 봅니다. 그래서 소액임차인도 확정일자를 꼭 받아야 합니다.

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