방공제 뜻 – 주담대 한도에서 빠지는 소액임차보증금(서울 5,500만 원), 방공제 면제 조건과 디딤돌·보금자리론

방공제는 주택담보대출(주담대) 한도를 정할 때 그 집에 나중에 들어올 수 있는 소액 세입자 몫, 즉 최우선변제금만큼을 미리 빼는 것입니다. 집이 경매로 넘어가면 소액 세입자가 은행보다 먼저 보증금 일부를 돌려받기 때문에, 은행이 그만큼을 처음부터 빌려주지 않는 것입니다. 서울 아파트라면 한도가 5,500만 원 줄어듭니다.

지역별 방공제 금액

지역	방공제(최우선변제금)
서울특별시	5,500만 원
과밀억제권역, 세종·용인·화성·김포	4,800만 원
광역시, 안산·광주·파주·이천·평택	2,800만 원
그 밖의 지역	2,500만 원

금액은 주택임대차보호법 시행령의 최우선변제금 기준이며 개정되면 바뀝니다. 세입자 입장에서 같은 제도를 설명한 최우선변제금 글도 함께 보세요.

주담대 방공제 계산 예시

서울 6억 원 아파트, LTV 70%를 적용받는 경우 계산상 한도는 4억 2,000만 원이지만 방공제 5,500만 원을 빼면 3억 6,500만 원이 됩니다. 실제 한도는 DSR과 금액 상한도 함께 봅니다(주택담보대출 한도 글).

방공제 면제 조건: MCI·MCG

MCI(모기지신용보험)나 MCG(모기지신용보증, 한국주택금융공사)에 가입하면 보험·보증이 경매 손실을 메워 주므로 방공제 없이 한도를 받을 수 있었습니다. 그런데 2026년 들어 농협·국민·하나은행 등 여러 은행이 가계대출 관리를 이유로 MCI·MCG 가입을 중단했다는 보도가 이어졌습니다.

방공제 면제가 되는 은행이 있는지는 대출 상담 때 직접 물어봐야 합니다.

디딤돌·보금자리론·신생아특례 방공제

• 디딤돌 방공제 면제: 2024년 12월부터 수도권 아파트는 방공제 면제를 원칙적으로 막았습니다. 비수도권·비아파트, 신생아 특례대출, 전세사기 피해자, 저소득층의 저가 주택 구입 등은 예외로 발표됐습니다(디딤돌대출 글).
• 보금자리론: 한국주택금융공사(https://www.hf.go.kr) 기준에 따라 방공제를 적용하며, 면제 여부는 공사 안내를 확인하세요(보금자리론 글).
• 신생아 특례대출: 디딤돌 방공제 규제 예외 대상으로 발표됐습니다(신생아 특례대출 글).

정책대출 기준은 자주 바뀌니 기금e든든(1566-9009)이나 취급 은행에 최신 기준을 확인하세요.

자주 묻는 질문

세입자를 안 들일 건데도 방공제를 하나요?

네. 지금 세입자가 없어도 나중에 생길 수 있다고 보고 미리 뺍니다.

방공제 없는 주담대, 방공제 면제 은행이 있나요?

MCI·MCG 가입이 되는 은행·상품이면 가능하지만, 가입을 막는 곳이 늘어 주담대 방공제 면제가 되는지 은행마다 상담 때 확인이 필요합니다.

방공제는 방 개수만큼 빼나요?

아파트는 보통 한 번(1개 기준)만 뺍니다. 다가구·단독주택은 방 수에 따라 더 많이 뺄 수 있습니다.