집을 알아보기 시작하면 은행에서 DSR, LTV, DTI 같은 말을 쏟아냅니다. 뜻을 하나씩 외우는 것보다 “대출 한도는 두 개의 문을 통과해야 한다”고 이해하면 훨씬 쉽습니다. 하나는 집값으로 정하는 문(LTV), 하나는 내 소득으로 정하는 문(DSR)이고, 둘 중 더 좁은 문이 내 한도입니다.
- LTV: 집값의 몇 %까지 빌려주나 (담보 기준)
- DSR: 내 연 소득의 몇 %까지 1년에 갚을 수 있나 (소득 기준)
- 최종 한도: LTV 한도와 DSR 한도 중 작은 쪽
LTV 뜻 – 집값으로 정하는 첫 번째 문
LTV(Loan To Value, 담보인정비율)는 집값 대비 대출금 비율입니다. 5억 원짜리 집에 LTV 70%가 적용되면 최대 3억 5천만 원, 50%면 2억 5천만 원까지입니다. LTV 비율은 규제지역 여부, 생애최초 구입인지, 이미 집이 있는지에 따라 정부가 정하고 자주 바뀝니다.
DSR 뜻 – 소득으로 정하는 두 번째 문
DSR(Debt Service Ratio, 총부채원리금상환비율)은 내가 가진 모든 대출의 1년 치 원금과 이자를 연 소득으로 나눈 값입니다. 주택담보대출뿐 아니라 신용대출, 자동차 할부, 카드론, 마이너스통장 한도까지 다 들어갑니다. 은행은 DSR 40%, 2금융권은 50%가 기본 한도입니다.
| 구분 | 계산 | 기타 대출을 보는 방식 |
|---|---|---|
| DSR | 모든 대출 연간 원리금 ÷ 연 소득 | 원금 + 이자 |
| DTI | (주담대 연간 원리금 + 기타 대출 연간 이자) ÷ 연 소득 | 이자만 |
그래서 신용대출이 있는 사람은 DTI보다 DSR이 훨씬 높게 나오고, 요즘 한도를 실제로 막는 것은 대부분 DSR입니다.
예시로 보는 대출 한도 정하는 순서
연봉 5천만 원 직장인이 5억 원짜리 아파트를 사면서 주택담보대출(연 4.2%, 30년 원리금균등)을 받는다고 해 보겠습니다. 기존 대출은 없고, LTV는 70%라고 가정합니다.
- LTV 문: 5억 원 × 70% = 최대 3억 5천만 원
- DSR 문: 연 소득 5천만 원 × 40% = 1년에 갚을 수 있는 원리금 2천만 원 → 이 조건에서 빌릴 수 있는 돈은 약 3억 4천만 원
- 최종: 둘 중 작은 약 3억 4천만 원
만약 이 사람에게 1년에 원리금 600만 원을 갚는 신용대출이 있다면, DSR로 쓸 수 있는 몫이 1,400만 원으로 줄어 주택담보대출 한도는 약 2억 4천만 원으로 크게 떨어집니다. 집을 사기 전에 신용대출부터 줄이라는 말이 나오는 이유입니다.
스트레스 DSR은 뭐가 다른가
스트레스 DSR은 앞으로 금리가 오를 수 있다고 보고, DSR을 계산할 때 실제 금리에 가산 금리를 더하는 제도입니다. 실제로 내는 이자는 그대로지만 한도 계산이 더 빡빡해집니다. 가산 폭은 대출 종류, 지역, 변동·고정 금리에 따라 다르고 정책에 따라 바뀌니 은행에서 안내받은 값을 쓰세요.
내 소득과 기존 대출을 넣으면 DSR 계산기가 DSR·DTI·LTV와 최대 신규 대출 금액을 한 번에 계산해 줍니다. 월 납입금은 대출계산기에서 상환 방식별로 비교할 수 있습니다.
자주 묻는 질문
DSR에서 연 소득은 세전인가요?
네. 원천징수영수증의 세전 총급여를 기준으로 하는 것이 일반적입니다. 프리랜서나 사업자는 소득금액증명원, 신고소득 등을 씁니다.
전세자금대출도 DSR에 들어가나요?
전세자금대출은 현재 DSR 계산에서 대부분 빠지지만, 정책에 따라 바뀔 수 있어 대출 시점에 은행에 확인해야 합니다.