전세사기 예방 체크리스트 – 수법·깡통전세 구별법, 피해자 결정 신청(2027년 5월까지)

전세사기는 집값에 가깝거나 집값보다 비싼 보증금을 받고, 근저당이나 밀린 세금 같은 빚을 숨겨 세입자가 보증금을 돌려받지 못하게 만드는 사기입니다. 빌라·오피스텔에서 특히 많았습니다. 전세사기 예방을 위해 계약 전에 꼭 확인할 것과 피해를 당했을 때 할 일을 정리했습니다.

전세사기 수법

• 깡통전세: 집값보다 보증금과 대출을 합친 금액이 더 많아, 집을 팔아도 보증금을 다 못 돌려받는 집
• 선순위 숨기기: 계약 뒤 잔금 전에 근저당을 설정하거나, 다가구주택의 다른 세입자 보증금을 숨김
• 대리인·가짜 집주인: 위임장을 위조하거나 집주인이 아닌 사람과 계약하게 함
• 무자본 갭투자: 보증금으로 집값을 치르고 여러 채를 사들인 뒤 돌려주지 않음

전세사기 예방 체크리스트

1. 등기부등본: 소유자가 계약 상대와 같은지, 근저당·압류·가압류가 있는지 확인합니다. 잔금 날 다시 한 번 뗍니다.
2. 전세가율: 보증금과 선순위 빚을 합친 금액이 집값의 70~80%를 넘으면 위험 신호입니다. HUG 안심전세앱에서 시세와 전세가율을 볼 수 있습니다.
3. 집주인 밀린 세금: 집주인의 국세·지방세 체납은 보증금보다 먼저 가져갈 수 있습니다. 계약 전에 납세증명서를 요구하거나, 계약 뒤 입주 전까지 세무서에서 미납 세금을 열람하세요(납세증명서 글).
4. 선순위 보증금: 다가구주택이면 확정일자 부여현황으로 먼저 들어온 세입자 보증금을 확인합니다(확정일자 글).
5. 보증보험 가능 여부: 계약 전에 전세보증보험에 가입할 수 있는 집인지 확인하고, 안 되면 계약을 다시 생각하세요(전세보증보험 글).
6. 특약: “잔금 전 근저당 설정 시 계약 해지·전액 반환”, “보증보험 가입 불가 시 해지” 같은 특약을 넣습니다.

전세사기 피해를 당했다면

먼저 전세사기피해지원센터(전세피해지원센터)에서 법률·금융 상담을 받을 수 있습니다.

전세사기피해자법은 2027년 5월 31일까지 연장됐습니다. 국토교통부 전세사기피해 지원관리시스템에서 전세사기피해자 결정을 신청하면 경·공매 유예, 우선매수권, 저리 대출 등 지원을 받을 수 있습니다.

2025년 5월 31일까지 처음 임대차계약을 맺은 세입자만 대상이니 각 시·도 전세피해지원센터에서 상담하세요. 전세사기 고소(형사)와 전세사기 소송(보증금 반환)은 전세사기전문변호사 상담이 필요할 수 있는데, 변호사를 찾기 전에 지원센터의 무료 법률 상담부터 받아 보세요.

LH 전세사기 지원은 LH가 피해주택을 사들여 피해자가 그 집에 공공임대로 계속 살 수 있게 하는 제도로, 조건은 지원센터에서 확인합니다.

자주 묻는 질문

빌라 전세사기를 피하려면 무엇이 가장 중요한가요?

빌라는 시세가 불분명해 깡통전세가 되기 쉽습니다. 공시가격과 실거래가를 함께 보고, 보증보험 가입 가능 여부를 계약 전에 꼭 확인하세요.

중개보수는 얼마인가요?

법정 중개보수는 복비 계산기로 확인할 수 있습니다. 공인중개사가 등록된 사람인지도 확인하세요.