전세보증금 반환 못 받을 때 – 내용증명·임차권등기명령·반환소송, 반환보증 이행청구와 보증료 지원

전세보증금 반환은 계약이 끝나는 날 집주인이 돌려주는 것이 원칙이지만, 다음 세입자가 안 구해졌다며 미루는 경우가 많습니다. 보증금을 지키면서 돌려받는 순서를 계약 종료 통보 → 내용증명 → 임차권등기명령 → 반환보증 청구나 소송 순으로 정리했습니다.

1. 계약 종료 알리기와 전세보증금 반환 내용증명

세입자는 계약 만료 2개월 전까지 갱신하지 않겠다고 알려야 합니다. 그러지 않으면 같은 조건으로 계약이 자동 연장될 수 있습니다. 문자나 메신저로 알리고 집주인의 답장을 받아 두면 증거가 됩니다.

답이 없거나 날짜를 미루면 전세보증금 반환 내용증명을 보냅니다. 계약 내용, 만료일, 돌려받을 금액과 날짜, 돌려주지 않으면 임차권등기명령과 소송을 하겠다는 내용을 적어 우체국으로 보냅니다. 쓰는 틀은 내용증명 양식에 있습니다.

2. 임차권등기명령

계약이 끝났는데 보증금을 다 받지 못했다면 집 주소 관할 법원에 임차권등기명령을 신청합니다. 대법원 전자소송(https://ecfs.scourt.go.kr)으로도 낼 수 있습니다.

• 등기가 끝나면 이사하고 전입신고를 옮겨도 대항력과 우선변제권이 그대로 남습니다.
• 2023년 7월부터 집주인에게 결정문이 전달되기 전에도 등기할 수 있습니다.
• 등기가 끝나기 전에 이사하면 권리를 잃을 수 있으니, 대법원 인터넷등기소(https://www.iros.go.kr)에서 등기부에 올라간 것을 확인하고 이사합니다.
• 신청과 등기에 든 비용은 집주인에게 청구할 수 있습니다.

3. 전세보증금 반환보증 이행청구

HUG·HF·SGI의 전세보증금 반환보증(흔히 전세보증금 반환보증보험)에 가입했다면, 계약이 끝나고 1개월이 지나도 보증금을 못 받았을 때 보증기관에 이행을 청구합니다. 보통 임차권등기가 먼저 끝나 있어야 하고, 집을 비우고 열쇠(비밀번호)를 넘기는 날 보증금이 들어옵니다. 가입 조건과 비용은 전세보증보험 글을 보세요.

전세보증금 반환보증 보증료 지원

대상	연소득	지원
청년 (19~39세)	5,000만 원 이하	낸 보증료 전액, 최대 40만 원
신혼부부	부부 합산 7,500만 원 이하	낸 보증료 전액, 최대 40만 원
그 밖의 세입자	6,000만 원 이하	보증료의 90%, 최대 40만 원

보증금 3억 원 이하 전세에 반환보증을 든 사람이 대상이고, 보조금24(https://www.gov.kr/portal/rcvfvrSvc/main)나 주소지 주민센터에서 신청합니다. 청년 나이 기준은 지자체마다 다를 수 있어 공고를 확인하세요.

4. 지급명령과 전세보증금 반환소송

반환보증이 없으면 법원의 판결이나 지급명령이 있어야 집을 경매에 넘겨 돈을 받을 수 있습니다.

• 지급명령: 서류만으로 빠르게 진행됩니다. 집주인이 받은 날부터 2주 안에 이의를 내면 소송으로 넘어갑니다.
• 전세보증금 반환소송: 소장이 집주인에게 전달된 다음 날부터 연 12% 지연이자를 함께 청구할 수 있습니다.

집주인의 전세보증금 반환대출

집주인이 돌려줄 돈이 없을 때 그 집을 담보로 받는 대출이 전세보증금 반환대출(전세퇴거자금대출)입니다. 조건과 한도는 전세퇴거자금대출 글에 정리했습니다.

자주 묻는 질문

집주인이 날짜만 약속하면 어떻게 하나요?

돌려줄 금액과 날짜, 늦으면 지연이자를 준다는 내용을 적은 전세보증금 반환 확약서를 받아 두면 나중에 증거가 됩니다. 그래도 날짜가 지나면 위 순서대로 진행합니다.

전세사기가 의심되면요?

전세사기 피해자 결정 신청과 지원은 전세사기 예방 글에 정리했습니다.